Türkiye'de son yıllarda özellikle büyük şehirlerdeki toplu konut alanlarında ve lüks sitelerde fahiş oranlara ulaşan aidat bedelleri, milyonlarca vatandaşın bütçesini sarsan bir sorun haline gelmişti. Bazı bölgelerde barınma maliyetlerinin ayrılmaz bir parçası olan ve neredeyse kira bedelleriyle yarışır düzeye gelen bu ödemeler, site yönetimlerinin denetimsiz ve keyfi uygulamaları nedeniyle sosyal bir huzursuzluğa yol açıyordu. Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni kanun teklifi, bu kronik soruna köklü bir çözüm getirerek site sakinlerine derin bir nefes aldırmayı hedefliyor. Düzenleme, aidat belirleme sürecini tamamen şeffaf hale getirirken, yöneticilerin tek taraflı karar alma yetkisini önemli ölçüde kısıtlıyor.
Kabul edilen maddelerle birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nda devrim niteliğinde değişikliklere gidildi. Bugüne kadar site yöneticilerinin veya yönetim şirketlerinin inisiyatifinde olan aidat ve avans belirleme yetkisi, artık doğrudan kat malikleri kurulunun onayına bağlandı. Bu durum, site sakinlerinin onay vermediği hiçbir maliyet artışının veya lüks harcamanın aidatlara yansıtılamayacağı anlamına geliyor. Yasama organı tarafından hayata geçirilen bu hamleyle, keyfi zam döneminin kapatılması ve apartman yönetimlerinde demokratik bir karar alma sürecinin tesis edilmesi amaçlanıyor.
Yeni yasal çerçevede, işletme projelerinin hazırlanma ve onaylanma süreci de sıkı kurallara bağlandı. Buna göre yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetimi, bakımı ve işletme giderleri için gerekli olan avansı, yönetim planında belirtilen takvimde; eğer bir tarih belirlenmemişse her yılın ilk ayında kat maliklerinden talep edebilecek. Eğer kat malikleri kurulu tarafından onaylanmış bir işletme projesi bulunmuyorsa, yöneticilerin en geç üç ay içerisinde geçici bir proje hazırlaması zorunlu olacak. Hazırlanan bu geçici projeler, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilecek ve yine üç aylık süre içinde genel kurulda nihai karara bağlanacak.
Düzenlemenin en çok dikkat çeken maddelerinden biri ise aidat artışlarına getirilen tavan fiyat uygulaması oldu. Artık site yönetimleri, bir önceki yılın Yeniden Değerleme Oranını (YDO) aşacak şekilde aidat artışı yapamayacak. Bu sınırın üzerindeki artış talepleri ancak kat malikleri kurulunun özel onayı ve gerekçelendirilmesiyle mümkün olabilecek. Böylece, enflasyonun çok üzerinde yapılan fahiş zamların hukuki zemini ortadan kaldırılmış oldu. Vatandaşlar, bu sayede öngörülebilir bir maliyet tablosuyla karşılaşacak ve keyfi ek ödemelerle mağdur edilmeyecek.
Toplu yapıların yönetim yapısında da kritik değişiklikler yapıldı. Site yönetim planlarında değişiklik yapılabilmesi için artık temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı şart koşuluyor. Geçici yönetim hükümlerinde yapılacak her türlü revizyon için de aynı çoğunluk aranacak. Eğer yönetim planında bu yeni yasaya aykırı hükümler bulunuyorsa, bu maddeler otomatik olarak geçersiz sayılacak. Bu düzenleme, özellikle inşaat aşamasında müteahhitler tarafından dayatılan ve kat maliklerinin aleyhine olan yönetim planlarının değiştirilmesini kolaylaştıracak.
Hukuki düzenlemeler sadece aidatlarla sınırlı kalmadı; gayrimenkul değerleme ve konut finansmanı süreçlerinde de dijitalleşme adımları atıldı. Tapu Kanunu’ndaki değişiklikle, gayrimenkul değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve ücretsiz olarak iletilmesi zorunlu kılındı. Ayrıca, dar gelirli vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmak amacıyla TOKİ tarafından yürütülen sosyal konut projelerine damga vergisi istisnası getirildi. 31 Aralık 2027 tarihine kadar geçerli olacak bu teşvik, projelerin maliyetlerini düşürerek vatandaşın daha uygun fiyatlarla ev sahibi olmasına katkı sağlayacak.
